今朝の新聞では、京都市内で販売された新築分譲マンションの平均価格が、2026年上半期（1～6月）に6,559万円となり、2年連続で過去最高を更新したと報じられていました。

前年同期比14.9％の上昇で、初めて平均価格が6,000万円を超えたそうです。

そこで今回は、この6,559万円のマンションを購入するには、どれくらいの年収が必要なのかを、住宅金融支援機構の「フラット35」を例に試算してみたいと思います。

今回は次の条件で計算します。

• ・物件価格：6,559万円

• ・頭金：0円

• ・借入額：6,559万円

• ・借入期間：35年

• ・ボーナス返済なし

• ・金利：年3.40％（2026年8月のフラット35・融資率9割超の代表的な金利）

この条件では、毎月の返済額は約26万7,000円となります。

年間では約320万円を住宅ローンの返済に充てる計算です。

もちろん、これは住宅ローンだけの金額であり、管理費や修繕積立金などは含まれていません。

フラット35の基準では年収約920万円

フラット35では、住宅ローンなど年間返済額が年収に占める割合（総返済負担率）が、

• 年収400万円未満：30％以下

• 年収400万円以上：35％以下

という基準があります。

年間返済額約320万円を35％で割ると、約920万円となります。

つまり、他に自動車ローンや教育ローンなどの借入がないことを前提とすれば、年収約920万円が審査上の一つの目安になります。

ここでいう年収とは、手取りではなく、源泉徴収票などに記載される額面年収です。

「借りられる」と「安心して返せる」は違います

しかし、ここで大切なのは、

「借りられる金額」と「安心して返せる金額」は違う

ということです。

住宅ローンが毎月約26万7,000円だからといって、それだけで住めるわけではありません。

マンションには、

• ・管理費

• ・修繕積立金

• ・駐車場代

• ・固定資産税・都市計画税

• ・火災保険

などの費用がかかります。

最近の新築マンションでは、管理費と修繕積立金だけでも毎月3～5万円程度になることも珍しくありません。

仮に住居に関する支出が毎月32万円程度になるとすると、年間では約380万円になります。

教育費や車の維持費、老後資金まで考えると、年収920万円で余裕のある生活とは言えないご家庭も多いでしょう。

無理のない返済なら年収1,000万円超が目安

一般的には、住宅ローンの返済額を年収の30％以内に抑えると、家計への負担が比較的少ないと言われています。

そこで、年間返済額約320万円÷30％で計算すると、

約1,070万円となります。

つまり、住宅ローンだけを見ても、無理なく返済していくためには年収1,000万円を超える水準が一つの目安になります。

さらに、お子さんの教育費や将来のライフイベントまで考えると、もう少し余裕を持った資金計画が望ましいでしょう。

平均価格は「普通の価格」ではありません

新聞に掲載されている平均価格を見ると、

「京都ではマンションは6,500万円くらいするのか」

という印象を受けます。

しかし、この平均価格には、京都市中心部の高級マンションや、富裕層向けの物件も含まれています。

そのため、

平均価格＝一般的なご家庭が購入する価格

というわけではありません。

平均価格だけを見て住宅購入を考えるのではなく、

• ・自分たちの年収

• ・毎月の生活費

• ・教育費

• ・老後資金

• ・手元に残しておきたい預貯金

などを踏まえて、購入予算を決めることが重要です。

中古マンションという選択肢

京都市では、新築マンション価格の上昇が続いています。

その一方で、中古マンションには魅力的な物件も数多くあります。

例えば、2,000万円台から3,000万円台でも、立地の良いマンションが見つかることがあります。

購入価格が2,000万円違えば、毎月の住宅ローン返済額も大きく変わります。

もちろん、中古マンションを選ぶ際には、

• ・管理組合がしっかり機能しているか

• ・修繕積立金は十分か

• ・長期修繕計画はあるか

• ・大規模修繕は適切に行われているか

などを確認することが大切です。

「マンションは管理を買え」という格言があります。

価格だけではなく、「安心して長く住めるマンションかどうか」を見極めることが重要になります。

京都市の新築マンション平均価格は、ついに6,559万円となりました。

今回試算したところ、この価格のマンションを頭金なしでフラット35を利用して購入する場合、

• ・毎月返済：約26万7,000円

• ・審査上の目安年収：約920万円

• ・無理の少ない返済を考えると年収約1,070万円以上

という結果になりました。

もちろん、実際には頭金の有無や借入期間、ご家族の収入、他の借入状況によって大きく変わります。

住宅ローンは、「いくら借りられるか」ではなく、「いくらなら安心して返し続けられるか」が最も大切です。

京都市では新築マンション価格の上昇が続いていますが、新築だけが住まい選びの答えではありません。

中古マンションや中古戸建てを含めて幅広く検討することで、ご自身やご家族にとって無理のない、納得できる住まい選びができるはずです。

なかせ不動産では、お客様のご予算やライフプランに合わせて、「購入できる価格」ではなく「安心して暮らせる価格」を一緒に考えながら住まい探しをお手伝いしています。ぜひお気軽にご相談ください。