京都・右京区でマイホームを売るときの税金まとめ ～3,000万円特別控除と、取得費・譲渡費用・登録免許税の考え方～
不動産を売却するとき、必ず関わってくるのが「税金」です。
京都・右京区でも、相続や住み替えによる自宅の売却相談が増えています。
「どんな税金がかかるの？」「控除は受けられるの？」という疑問を持つ方も多いでしょう。
この記事では、不動産売却時に関係する主な税金と、
節税に役立つ“3,000万円特別控除”、
そして登記時に必要な登録免許税の仕組みまでをわかりやすく解説します。
不動産売却の基本式
売却による利益（譲渡所得）は、次の計算式で求められます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
つまり、「取得費」と「譲渡費用」を正確に把握できれば、課税される金額を減らすことができる、というわけです。
1．取得費とは（買ったときにかかった費用）
取得費とは、不動産を手に入れるためにかかった元の費用のこと。
主に以下のような支出が含まれます。
| 項目 | 内容 | 具体例 |
|---|---|---|
| 購入代金 | 不動産の本体価格 | 例：土地＋建物で3,000万円 |
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払った手数料 | 約105万円（3％＋6万円＋消費税） |
| 登記費用 | 司法書士報酬など | 約5〜10万円 |
| 不動産取得税 | 都道府県に納める税金 | 評価額×3％（軽減あり） |
| 登録免許税 | 登記時の国税 | 課税標準×2.0％（軽減あり） |
| 建築・リフォーム費用 | 増改築や修繕費 | 例：リフォーム200万円 |
| 測量・造成費 | 土地の整備や境界確定 | 約30万円など |
相続・贈与で取得した場合
購入代金が分からないときは、被相続人（前の所有者）の取得費を引き継ぐ形になります。
それも分からない場合は、「概算取得費」として**売却価格の5％**を取得費とすることも可能です。
例：売却価格2,000万円の場合 → 概算取得費＝100万円
（ただし、領収書などが残っていれば実額のほうが有利です）
2．譲渡費用とは（売るときにかかった費用）
売却のために直接かかった費用を指します。
以下のような支出が該当します。
| 項目 | 内容 | 具体例 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社への報酬 | 約72万円（2,000万円×3％＋6万円＋消費税） |
| 印紙税 | 契約書に貼る印紙 | 約1万円 |
| 測量費 | 境界確定の費用 | 約30万円 |
| 解体費 | 古家を取り壊して更地にした費用 | 約150万円 |
| 登記関連費用 | 抵当権抹消登記など | 約1〜2万円 |
| 広告費・立退料 | 売却に必要な費用 | 案件によっては対象になることも |
3．計算例
右京区太秦エリアで、10年前に2,500万円で購入したマンションを3,500万円で売却した場合――
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 3,500万円 |
| 取得費 | 2,500万円＋仲介手数料100万円＋登記費10万円＝2,610万円 |
| 譲渡費用 | 仲介手数料100万円＋印紙税1万円＋抹消登記1万円＝102万円 |
| 譲渡所得 | 3,500万円 −（2,610万円＋102万円）＝788万円 |
この「788万円」が譲渡所得となりますが、
ここで登場するのが――
4．「3,000万円」の特別控除（マイホームを売ったとき）
自分が住んでいた住宅（マイホーム）を売ったときには、
一定の条件を満たすことで最大3,000万円を非課税にできる特例があります。
✅ 主な適用条件
-
・自分または家族が実際に住んでいた家であること
-
・売却した年の1月1日時点で日本に住所があること
-
・親子・夫婦などの特別関係者への売却でないこと
-
・過去2年以内にこの特例を使っていないこと
-
・売却後、居住実態がないこと（転居後の売却もOK）
適用例
売却価格3,500万円 −（取得費＋譲渡費用2,700万円）＝譲渡所得800万円
↓
3,000万円の特別控除を適用 → 課税対象額はゼロ
つまり、3,000万円以内の利益なら税金はかからないという非常に大きなメリットです。
5．控除後も譲渡所得が残る場合の税金
もし3,000万円の控除を使っても、譲渡所得が残る場合は、その残りの金額に課税されます。
計算式
課税譲渡所得 × 税率 ＝ 税金
税率は所有期間によって異なります。
| 区分 | 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15％ | 5％ | 20％（＋復興特別所得税0.315％） |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30％ | 9％ | 39％（＋復興特別所得税0.63％） |
※ 所有期間は「売った年の1月1日時点」で5年を超えているかどうかで判定します。
計算例
-
・売却価格：5,000万円
-
・取得費＋譲渡費用：1,500万円
-
・譲渡所得：3,500万円
-
3,000万円特別控除後の課税譲渡所得：500万円
→ 所有期間が5年超なら
500万円 ×（15％＋5％）＝100万円
復興特別所得税を含めて 約102万円の税金
所有期間の数え方
「5年超」とは、売却した年の1月1日現在で5年を超えていることです。
例）2019年8月に購入 → 2025年10月に売却
→ 2025年1月1日時点で5年未満なので短期譲渡（39％）
→ 2026年1月1日以降なら長期譲渡（20％）
他の特例との関係
条件によっては、次のような制度を併用または選択適用できます。
| 制度名 | 内容 |
|---|---|
| 買換え特例 | 新しいマイホームを買う場合に課税を繰り延べできる |
| 交換特例 | 他の住宅と交換した場合に課税を繰り延べ |
| 被災・区画整理の特例 | 災害や事業用立退きによる場合の控除 |
ただし、3,000万円特別控除と併用できない場合もあります。
どちらを選ぶ方が得かは、税理士に確認するのが確実です。
6．登録免許税とは？
不動産を取得したときには、「登記」に関する税金＝登録免許税が発生します。
これは売買や相続などで登記をする際に国に納める税金です。
計算式
登録免許税 ＝ 課税標準 × 税率
ここでいう課税標準は、実際の購入価格ではなく、
固定資産税評価額（市町村が評価した額）です。
固定資産税評価額とは？
京都市など自治体が3年ごとに見直す「不動産の評価額」で、
一般的に実勢価格の 7割前後 が目安です。
例：実勢価格3,000万円 → 評価額2,100万円（課税標準）
この評価額をもとに、税率をかけて計算します。
税率の例（主な登記）
| 登記の種類 | 税率 | 軽減措置（R8.3.31まで） |
|---|---|---|
| 所有権移転登記（土地） | 2.0％ | 住宅用地は1.5％ |
| 所有権移転登記（建物） | 2.0％ | 居住用建物は0.3％ |
| 抵当権設定登記 | 0.4％ | ― |
| 所有権保存登記（新築） | 0.4％ | 居住用建物は0.15％ |
計算例
右京区で固定資産税評価額2,000万円の土地を購入した場合：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 固定資産税評価額（課税標準） | 2,000万円 |
| 税率（住宅用土地の軽減後） | 1.5％ |
| 登録免許税 | 2,000万円 × 1.5％ ＝ 30万円 |
購入価格が3,000万円であっても、
課税標準は評価額の2,000万円を使用します。
まとめ
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 取得費 | 買ったときの費用（仲介手数料・登記費用など） |
| 譲渡費用 | 売るためにかかった費用（仲介手数料・印紙税など） |
| 3,000万円控除 | マイホームなら利益3,000万円までは非課税 |
| 控除後も課税が残る場合 | 所有期間に応じて20％または39％が課税 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額に税率をかけて計算（購入価格ではない） |
※ここでは、おおよそのイメージを記載していますが、
税金の具体的な取り扱い・計算は税理士さんのお仕事です。
詳しくは税理士さんまたは最寄りの税務署・法務局・司法書士へご相談ください。
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